Trình tự mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ an toàn

13/11/2022

1918

Trình tự mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ an toàn

Những thông tin về sổ đỏ, mua bán, chuyển nhượng nhà đất hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất quan trọng. Nếu bạn có ý định mua bán nhà đất và bạn chưa có kinh nghiệm về việc này thì hãy theo dõi bài viết sau nhé:

Bước 1: Kiểm tra sổ đỏ – đối chiếu thực tế và tìm hiểu thông tin nhà đất

Nhà hoặc đất đã có sổ đỏ là điều kiện để bạn bước đầu yên tâm giao dịch mua bán. Nhưng điều này cũng chưa đảm bảo 100% được. Do đó, bạn hãy đến tận nơi để kiểm tra, so sánh thửa đất và căn nhà với thông tin trên sổ có khớp hay không. Nếu bạn đã biết xem sơ đồ thửa đất và bảng kê tọa độ thì bạn có thể xác định được dễ dàng. Tuy nhiên, nếu bạn không rành thì hãy hỏi cán bộ địa chính phường hoặc xã để biết thêm thông tin nhé.

Sau khi đã kiểm tra thực tế thì bạn hãy kiểm tra thêm các thông tin sau:

Thông tin về quy hoạch đất đai:

Sau khi xem xét giấy tờ sổ đỏ và tra cứu ở văn phòng công chứng ( VPCC) thì bạn cũng không biết được thông tin nhà đất bạn định mua có nằm trong quy hoạch dự án nào hay không. Người môi giới hoặc người bán có thể cung cấp thông tin không trung thực cho bạn. Hoặc thậm chí người bán cũng chưa nắm được thông tin quy hoạch.

Khi nhà hoặc đất nằm trong quy hoạch thì nguyên tắc chung là bạn không thể chuyển nhượng hay mua bán. Do đó, bạn cũng không thể sang tên sổ đỏ được. Nếu bạn không có thông tin này thì rất có thể khi bạn làm đặt cọc, trả tiền rồi mà đến lúc làm thủ tục sang tên sổ đỏ mới phát hiện không sang tên được.

Vậy thông tin này phải tìm hiểu ở đâu?

Bạn có thể mang bản photo sổ đỏ của nhà đất mà bạn cần mua đến phòng địa chính thuộc ủy ban nhân dân ( UBND) xã/ phường để hỏi thông tin.
Hoặc bạn cũng có thể đến bộ phận 1 cửa của Văn phòng đăng ký đất đai thuộc quận/ huyện nơi có nhà đất bạn mua. Tùy theo cơ cấy mà bộ phận này sẽ hướng dẫn hoặc nhận hồ sơ của bạn hoặc hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp thông tin quy hoạch. Có UBND còn lập riêng 1 bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân.

Thông tin về tranh chấp đất đai

Nhà đất đang có tranh chấp thì dĩ nhiên bạn sẽ không thể hoàn thành thủ tục mua bán và sang tên sổ đỏ được.

Bạn có thể tìm hiểu thông tin từ những nhà gần đó hoặc có sẵn trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng công chứng.

Tuy nhiên, có những tranh chấp nhỏ như tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước.. với hàng xóm thì bạn không thể biết. Những thông tin này người bán cũng hạn chế cho bạn biết. Nhưng khi về xây nhà thì bạn sẽ bất tiện vì hàng xóm sẽ gây khó dễ.

Thậm chí khi bạn làm thủ tục mua bán nhà đất, sang tên sổ đỏ ở cơ quan nhà nước là bạn có thể bị dừng, bị chặn rồi. Những thông tin này thì bạn nên hỏi kỹ hàng xóm xung quanh hoặc đến phòng địa chính của UBND xã/phường để tìm hiểu.

Thông tin vay nợ thế chấp

Nếu thửa đất đã được thế chấp ngân hàng thì bạn có thể có thể nhận biết bằng cách xem ở trang số 4 hoặc số 3 của sổ đỏ. Cũng có sổ đỏ có gắng thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp.

Cũng có trường hợp người bán không muốn tiết lộ thông tin này. Do đó, họ sẽ gỡ bỏ tờ đó ra. Bạn hãy quan sát ở 1 góc cạnh nào đó của sổ đỏ sẽ còn 1 nửa dấu giáp lai.

Ngoài ra, thông tin này bạn cũng có thể tra cứu ở các VPCC.

Có những người thế chấp sổ đỏ để vay nóng hoặc cầm đồ thì bạn không thể biết. Do đó, bạn có thể yêu cầu được xem sổ đỏ gốc. Nếu họ có vay hoặc cầm đồ thì sẽ không có sổ đỏ gốc cho bạn kiểm tra.

Thông tin về người bán

Đối với người bán: Nếu người bán nhà đất là chính chủ thì khi bạn nói chuyện và trao đổi bạn sẽ cảm nhận được độ tin cậy và trung thực của của họ. Cảm nhận chủ quan này sẽ giúp ích trong quá trình thương lượng giá.

Bước 2: Thỏa thuận quy trình và thủ tục mua bán nhà đất

Các nội dung khi mua bán nhà đất cần thỏa thuận rõ ràng:

Giá mua bán nhà đất
Bên nào là người nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng. Hoặc các loại thuế, phí làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
Bên mua có phải đặt cọc không, đặt cọc bao nhiêu tiền, mấy đợt, thời hạn bao lâu?
Thời giản giao tiền mua bán (giao hết tiền hay giữ lại bao nhiêu tiền)
Thời điểm khi nào giao giấy tờ gốc, sổ đỏ
Thanh toán bằng chuyển khoản hay tiền mặt
Thanh toán tại ngân hàng hay chuyển khoản online
Thời gian, địa điểm ký hợp đồng công chứng
Thời điểm bàn giao nhà thực tế ( hoặc những tài sản liên quan)
Ai là người làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Một số lưu ý để thủ tục mua bán nhà đất an toàn hơn:

Khi ký hợp đồng công chứng xong thì thủ tục mua bán vẫn chưa hoàn thành. Hai bên sẽ có khoảng 14 – 21 ngày để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Sau khi sang tên xong thì thủ tục mua bán mới hoàn thành.

Bên mua hãy thỏa thuận việc giữ lại một số tiền khi chưa sang tên xong

Khi ký hợp đồng công chứng xong, nếu bên mua nhận đủ giấy tờ gốc, sổ đỏ và các bản sao các giấy tờ nhân thân thì bên mua có thể đi làm thủ tục sang tên.

Bên bán nên thỏa thuận thời điểm nhận tiền. Cũng như giao sổ đỏ và những giấy tờ khác cho bên mua.

Bên nộp thuế, phí hãy giữ lại số tiền ước lượng ra để nộp thuế trước khi thỏa thuận về giá mua bán và số tiền giữ lại.

Bước tiếp theo đó là thỏa thuận các quy trình và thỏa thuận về các giai đoạn mua bán.

Quy trình làm thủ tục mua bán nhà đất cơ bản:

Hai bên đến VPCC ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất.

Sau khi ký xong thì hợp đồng đã có hiệu lực. Tuy nhiên, trên thực tế thì lúc này đa số bên mua vẫn chưa giao tiền thì bên bán vẫn chưa giao giấy tờ sổ đỏ gốc.

Hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Bên cạnh đó, đây là là giấy tờ quan trọng để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Vì vậy, hai bên nên thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng mà chưa được giao tiền hoặc giấy tờ sổ đỏ gốc.

Với bước này thì bạn có thể tham khảo những cách sau:

Nhờ VPCC giữ toàn bộ cho đến khi bên mua giao tiền, bên bán giao giấy tờ. Lúc đó, hai bên cùng qua VPCC để lấy hợp đồng công chứng.

Bên bán giữ toàn bộ cho đến khi giao tiền và giao giấy tờ xong thì giao hợp đồng cho bên mua.

Sau khi thỏa thuận được cách giao hợp đồng công chứng thì 2 bên cùng nhau ra ngân hàng để bên mua giao tiền. Đồng thời gởi tiền vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán cũng giao sổ đỏ bản góc và các giấy tờ cần thiết khác cho bên mua sang tên.

Tuy nhiên, bên bán nhà đất cũng nên giữ cho mình một bản hợp đồng công chứng. Không nên giao hết các bản cho bên mua.

Bước 3: Lựa chọn văn phòng công chứng

Sau khi tìm hiểu thông tin mua nhà, đất hoặc bán cho ai đó thì bạn nên tìm 1 VPCC uy tín để đảm nhận quy trình mua bán nhà đất.

Khi đã chọn được VPCC, bạn có thể đến hoặc gọi điện thoại nhờ nhân viên tư vấn và hướng dẫn trước các giấy tờ cần thiết để thực hiện giao dịch.

Bước 4: Chuẩn bị giấy tờ và hồ sơ mua bán nhà đất

Người mua và người bán cùng nhau chuẩn bị các giấy tờ cần thiết theo yêu cầu của VPCC. Với giao dịch mua bán và chuyển nhượng nhà đất thì các giấy tờ rất đơn giản. Công chứng viên sẽ hướng dẫn đầy đủ và chi tiết cho bạn.

Sau khi chuẩn bị xong, bạn có thể mang trước 1 bộ photo đến VPCC để kiểm tra và tư vấn thêm. Sau khi VPCC đã xác nhận giấy tờ đầy đủ thì bạn hãy hẹn cả 2 bên đến ký hợp đồng công chứng.

Bước 5: Thực hiện quy trình mua bán và xử lý những tình huống phát sinh.

Đây là bước quan trọng và quyết định sự thành công và thuận lợi của giao dịch. Hãy thực hiện đúng những gì hai bên đã thỏa thuận ở bước 2.

Hãy lưu ý một số phát sinh khác như:

Nếu hai bên thanh toán bằng chuyển khoản thì hãy lưu ý giờ làm việc của ngân hàng

Nếu chuyển khoảng qua mobile banking hoặc internet banking thì lưu ý hạn mức chuyển khoản tối đa mà ngân hàng quy định

Không khuyến khích giao dịch bằng tiền mặt. Tuy nhiên, nếu thanh toán bằng cách này thì bạn hãy chọn địa điểm an toàn. Đồng thời hãy cẩn thận trong quá trình mang tiền mặt trong người.

Bước 6: Sang tên sổ đỏ

Bạn có 2 lựa chọn:

Tự đi làm thủ tục sang tên.

Nếu bạn tự đi làm thủ tục sang tên thì không cần phải tốn chi phí phát sinh như thuê dịch vụ.

Bạn có thể đến bộ phận 1 cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà đất để hỏi và làm thủ tục. Hoặc bạn hỏi chính VPCC làm hợp đồng cho bạn. Để được hướng dẫn địa chỉ cũng như cách thức sang tên cho bạn một cách chi tiết..

Sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ

Nếu bạn không có thời gian hoặc cảm thấy thủ tục sang tên quá phức tạp thì bạn có thể sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ. Chi phí cho dịch vụ này khoảng 4 – 6 triệu. Bạn có thể yên tâm ngồi nhà đợi sổ đỏ, sổ hồng mà không cần phải đi đâu cả.

Chúc các bạn thành công! Đừng quên chia sẻ kinh nghiệm hướng dẫn pháp luật này để bạn bè cùng biết nhé!

Nguồn: Tổng hợp

Trinh tu mua ban nha dat va sang ten so do an toan

Trinh tu mua ban nha dat va sang ten so do an toan : Chia se cac kinh nghiem xu ly trong doi song thuong ngay cung nhu trong cong viec

Nhung thong tin ve so do, mua ban, chuyen nhuong nha dat hay giay chung nhan quyen su dung dat rat quan trong. Neu ban co y dinh mua ban nha dat va ban chua co kinh nghiem ve viec nay thi hay theo doi bai viet sau nhe:

Buoc 1: Kiem tra so do – doi chieu thuc te va tim hieu thong tin nha dat

Nha hoac dat da co so do la dieu kien de ban buoc dau yen tam giao dich mua ban. Nhung dieu nay cung chua dam bao 100% duoc. Do do, ban hay den tan noi de kiem tra, so sanh thua dat va can nha voi thong tin tren so co khop hay khong. Neu ban da biet xem so do thua dat va bang ke toa do thi ban co the xac dinh duoc de dang. Tuy nhien, neu ban khong ranh thi hay hoi can bo dia chinh phuong hoac xa de biet them thong tin nhe.

Sau khi da kiem tra thuc te thi ban hay kiem tra them cac thong tin sau:

Thong tin ve quy hoach dat dai:

Sau khi xem xet giay to so do va tra cuu o van phong cong chung ( VPCC) thi ban cung khong biet duoc thong tin nha dat ban dinh mua co nam trong quy hoach du an nao hay khong. Nguoi moi gioi hoac nguoi ban co the cung cap thong tin khong trung thuc cho ban. Hoac tham chi nguoi ban cung chua nam duoc thong tin quy hoach.

Khi nha hoac dat nam trong quy hoach thi nguyen tac chung la ban khong the chuyen nhuong hay mua ban. Do do, ban cung khong the sang ten so do duoc. Neu ban khong co thong tin nay thi rat co the khi ban lam dat coc, tra tien roi ma den luc lam thu tuc sang ten so do moi phat hien khong sang ten duoc.

Vay thong tin nay phai tim hieu o dau?

Ban co the mang ban photo so do cua nha dat ma ban can mua den phong dia chinh thuoc uy ban nhan dan ( UBND) xa/ phuong de hoi thong tin.
Hoac ban cung co the den bo phan 1 cua cua Van phong dang ky dat dai thuoc quan/ huyen noi co nha dat ban mua. Tuy theo co cay ma bo phan nay se huong dan hoac nhan ho so cua ban hoac huong dan ban den bo phan phu trach cung cap thong tin quy hoach. Co UBND con lap rieng 1 bo phan chuyen tra loi thong tin quy hoach, du an cho nguoi dan.

Thong tin ve tranh chap dat dai

Nha dat dang co tranh chap thi di nhien ban se khong the hoan thanh thu tuc mua ban va sang ten so do duoc.

Ban co the tim hieu thong tin tu nhung nha gan do hoac co san tren co so du lieu cua Van phong cong chung.

Tuy nhien, co nhung tranh chap nho nhu tranh chap loi di, hang rao, duong thoat nuoc.. voi hang xom thi ban khong the biet. Nhung thong tin nay nguoi ban cung han che cho ban biet. Nhung khi ve xay nha thi ban se bat tien vi hang xom se gay kho de.

Tham chi khi ban lam thu tuc mua ban nha dat, sang ten so do o co quan nha nuoc la ban co the bi dung, bi chan roi. Nhung thong tin nay thi ban nen hoi ky hang xom xung quanh hoac den phong dia chinh cua UBND xa/phuong de tim hieu.

Thong tin vay no the chap

Neu thua dat da duoc the chap ngan hang thi ban co the co the nhan biet bang cach xem o trang so 4 hoac so 3 cua so do. Cung co so do co gang them 1 to rieng ghi thong tin the chap.

Cung co truong hop nguoi ban khong muon tiet lo thong tin nay. Do do, ho se go bo to do ra. Ban hay quan sat o 1 goc canh nao do cua so do se con 1 nua dau giap lai.

Ngoai ra, thong tin nay ban cung co the tra cuu o cac VPCC.

Co nhung nguoi the chap so do de vay nong hoac cam do thi ban khong the biet. Do do, ban co the yeu cau duoc xem so do goc. Neu ho co vay hoac cam do thi se khong co so do goc cho ban kiem tra.

Thong tin ve nguoi ban

Doi voi nguoi ban: Neu nguoi ban nha dat la chinh chu thi khi ban noi chuyen va trao doi ban se cam nhan duoc do tin cay va trung thuc cua cua ho. Cam nhan chu quan nay se giup ich trong qua trinh thuong luong gia.

Buoc 2: Thoa thuan quy trinh va thu tuc mua ban nha dat

Cac noi dung khi mua ban nha dat can thoa thuan ro rang:

Gia mua ban nha dat
Ben nao la nguoi nop thue thu nhap ca nhan, le phi truoc ba, phi cong chung. Hoac cac loai thue, phi lam thu tuc sang ten so do.
Ben mua co phai dat coc khong, dat coc bao nhieu tien, may dot, thoi han bao lau?
Thoi gian giao tien mua ban (giao het tien hay giu lai bao nhieu tien)
Thoi diem khi nao giao giay to goc, so do
Thanh toan bang chuyen khoan hay tien mat
Thanh toan tai ngan hang hay chuyen khoan online
Thoi gian, dia diem ky hop dong cong chung
Thoi diem ban giao nha thuc te ( hoac nhung tai san lien quan)
Ai la nguoi lam thu tuc sang ten so do

Mot so luu y de thu tuc mua ban nha dat an toan hon:

Khi ky hop dong cong chung xong thi thu tuc mua ban van chua hoan thanh. Hai ben se co khoang 14 – 21 ngay de lam thu tuc sang ten so do. Sau khi sang ten xong thi thu tuc mua ban moi hoan thanh.

Ben mua hay thoa thuan viec giu lai mot so tien khi chua sang ten xong

Khi ky hop dong cong chung xong, neu ben mua nhan du giay to goc, so do va cac ban sao cac giay to nhan than thi ben mua co the di lam thu tuc sang ten.

Ben ban nen thoa thuan thoi diem nhan tien. Cung nhu giao so do va nhung giay to khac cho ben mua.

Ben nop thue, phi hay giu lai so tien uoc luong ra de nop thue truoc khi thoa thuan ve gia mua ban va so tien giu lai.

Buoc tiep theo do la thoa thuan cac quy trinh va thoa thuan ve cac giai doan mua ban.

Quy trinh lam thu tuc mua ban nha dat co ban:

Hai ben den VPCC ky va cong chung hop dong mua ban, chuyen nhuong nha dat.

Sau khi ky xong thi hop dong da co hieu luc. Tuy nhien, tren thuc te thi luc nay da so ben mua van chua giao tien thi ben ban van chua giao giay to so do goc.

Hop dong cong chung la can cu phap ly co hieu luc va quan trong nhat doi voi mot giao dich mua ban, chuyen nhuong nha dat. Ben canh do, day la la giay to quan trong de lam thu tuc sang ten so do. Vi vay, hai ben nen than trong khi giao nhan hop dong cong chung ma chua duoc giao tien hoac giay to so do goc.

Voi buoc nay thi ban co the tham khao nhung cach sau:

Nho VPCC giu toan bo cho den khi ben mua giao tien, ben ban giao giay to. Luc do, hai ben cung qua VPCC de lay hop dong cong chung.

Ben ban giu toan bo cho den khi giao tien va giao giay to xong thi giao hop dong cho ben mua.

Sau khi thoa thuan duoc cach giao hop dong cong chung thi 2 ben cung nhau ra ngan hang de ben mua giao tien. Dong thoi goi tien vao tai khoan ngan hang do ben ban lua chon. Dong thoi ben ban cung giao so do ban goc va cac giay to can thiet khac cho ben mua sang ten.

Tuy nhien, ben ban nha dat cung nen giu cho minh mot ban hop dong cong chung. Khong nen giao het cac ban cho ben mua.

Buoc 3: Lua chon van phong cong chung

Sau khi tim hieu thong tin mua nha, dat hoac ban cho ai do thi ban nen tim 1 VPCC uy tin de dam nhan quy trinh mua ban nha dat.

Khi da chon duoc VPCC, ban co the den hoac goi dien thoai nho nhan vien tu van va huong dan truoc cac giay to can thiet de thuc hien giao dich.

Buoc 4: Chuan bi giay to va ho so mua ban nha dat

Nguoi mua va nguoi ban cung nhau chuan bi cac giay to can thiet theo yeu cau cua VPCC. Voi giao dich mua ban va chuyen nhuong nha dat thi cac giay to rat don gian. Cong chung vien se huong dan day du va chi tiet cho ban.

Sau khi chuan bi xong, ban co the mang truoc 1 bo photo den VPCC de kiem tra va tu van them. Sau khi VPCC da xac nhan giay to day du thi ban hay hen ca 2 ben den ky hop dong cong chung.

Buoc 5: Thuc hien quy trinh mua ban va xu ly nhung tinh huong phat sinh.

Day la buoc quan trong va quyet dinh su thanh cong va thuan loi cua giao dich. Hay thuc hien dung nhung gi hai ben da thoa thuan o buoc 2.

Hay luu y mot so phat sinh khac nhu:

Neu hai ben thanh toan bang chuyen khoan thi hay luu y gio lam viec cua ngan hang

Neu chuyen khoang qua mobile banking hoac internet banking thi luu y han muc chuyen khoan toi da ma ngan hang quy dinh

Khong khuyen khich giao dich bang tien mat. Tuy nhien, neu thanh toan bang cach nay thi ban hay chon dia diem an toan. Dong thoi hay can than trong qua trinh mang tien mat trong nguoi.

Buoc 6: Sang ten so do

Ban co 2 lua chon:

Tu di lam thu tuc sang ten.

Neu ban tu di lam thu tuc sang ten thi khong can phai ton chi phi phat sinh nhu thue dich vu.

Ban co the den bo phan 1 cua cua UBND quan, huyen noi co nha dat de hoi va lam thu tuc. Hoac ban hoi chinh VPCC lam hop dong cho ban. De duoc huong dan dia chi cung nhu cach thuc sang ten cho ban mot cach chi tiet..

Su dung dich vu sang ten so do

Neu ban khong co thoi gian hoac cam thay thu tuc sang ten qua phuc tap thi ban co the su dung dich vu sang ten so do. Chi phi cho dich vu nay khoang 4 – 6 trieu. Ban co the yen tam ngoi nha doi so do, so hong ma khong can phai di dau ca.

Chuc cac ban thanh cong! Dung quen chia se kinh nghiem huong dan phap luat nay de ban be cung biet nhe!

Nguon: Tong hop